Quando o condomínio entra na Justiça contra os inadimplentes e o condomínio ganha, quem deve ficar com o dinheiro? O condomínio ou os condôminos? Nas pastas devem vir discriminados o destino?

 O condômino inadimplente pagou. De quem é esse direito?

JACIR PINTO DE ARAUJO

É muito comum o condômino pontual ser lesado por anos a fio, com o ônus de pagar contas de inadimplentes e não ser ressarcido quando os valores são recuperados pelo condomínio. 

Ao contrário do que muitas administradoras e síndicos afirmam, a devolução do dinheiro ao seu legítimo dono se faz usando a mesma regra matemática que exigiu dele o rateio complementar.

Para mostrar que não prospera o raciocínio elementar do direito, de que o valor é de propriedade do condomínio, nem a alegação de que é injusto, mas é legal, nada como se abordar o assunto e sua fundamentação legal, como segue:  

Na assembléia anual, os condôminos se reúnem, votam o orçamento e estabelecem qual o valor total a ser arrecado mensalmente pelo condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Havendo inadimplência de algum condômino, os demais são obrigados a dividir entre si, o montante do débito e emprestá-lo ao condomínio para ele completar o fluxo de caixa e dispor de recursos e pagar as despesas.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 624. O condômino é obrigado a concorrer na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita.
§ Se com isso não se conformar algum dos condôminos, será dividida a coisa, respondendo o quinhão de   cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Os condôminos pontuais que completam, às suas expensas, os rateios dos inadimplentes são os titulares do direito sobre o valor emprestado e não poderão ser futuramente lesados pelo condomínio.

Cabe ao síndico, representá-los na cobrança amigável ou judicial para reaver os valores e devolvê-los, na mesma proporção do pago por cada um, com juros e acréscimos legais. 

O síndico não tem poderes para fazer acordo judicial e receber valor inferior ao devido sem a anuência de cada titular do direito.

Quando não for atualizada a cota mensal prevendo o acréscimo da inadimplência na ação de cobrança judicial ou haver acordo para se pagar só parte do que era devido, o valor recebido será dividido só entre os adimplentes.

O valor total devido deve ser detalhado, atualizado e constar em ata, para cada um dos condôminos exercer seu direito de avaliar e manifestar livremente sua disposição de aceitar ou não, o recebimento do valor total ou parcial daquilo que foi obrigado a pagar do seu próprio bolso.

O rateio do valor recebido do inadimplente deve respeitar a vontade de cada titular do direito, sob pena do condomínio responder pela diferença.
Art. 159. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, violar o direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.
O condômino adquirente tem direitos e obrigações do imóvel em relação ao condomínio e assume a condição de único credor ou devedor dos direitos e obrigações deixados pelo alienante.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
O condomínio não pode apropriar-se de valor reavido e incorporá-lo ao caixa ou fazer obras para qualquer finalidade, pois estará arrecadando mais do que o convencionado em assembléia.
Até porque, se esse raciocínio prevalecer, o antes inadimplente se beneficiará indevidamente disso por pagar só o equivalente à sua parte, enquanto cada um dos demais pagou sua cota e ainda emprestou ao condomínio o valor que cabia ao devedor.
Art. 884 do Código Civil. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
É facultado ao condômino credor compensar na sua taxa mensal, o valor a receber em poder do condomínio, até o recebimento total do crédito a que fizer jus.
Se algum condômino pleiteou o valor ou a compensação do valor em ação judicial, terá direito a receber sua parte, mediante fornecimento de recibo de quitação com requerimento para fazer eventual compensação a ser juntado aos autos do processo. 
Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as obrigações extinguem-se até onde se compensarem.
A contagem do prazo de prescrição de cinco anos, prevista para guarda de documentos na legislação de condomínios deve ser interrompida a partir da data de entrada da ação judicial e a documentação comprobatória pertinente a ela deve ser arquivada à parte.

Artigo 219 - A citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrição.


JACIR PINTO DE ARAUJO é advogado e consultor de gestão de negócios