Abuso de poder de síndicos: o que você pode fazer?

Quem mora em condomínio deve reconhecer a figura do síndico como sendo aquela da pessoa responsável pela administração dos interesses coletivos dos condôminos. Contudo, quando esse administrador atua de maneira abusiva, ocasionando conflitos, é necessário tomar atitudes para resolver o problema.
Se você vive uma situação como essa, confira, nesse post, o que pode ser feito diante do abuso de poder de síndico.

Quais os poderes do síndico?

De fato, quando o assunto é a fiscalização quanto ao cumprimento do regulamento interno do condomínio e da administração das questões de interesse dos condôminos, o síndico é autoridade máxima.
Portanto, na forma da lei, cabe a ele:

• Representar legalmente do condomínio;
• Defender os interesses comuns dos condôminos;
• Exercer as funções de vigilância que assegurem a segurança e a moralidade no ambiente coletivo;
• Cobrar das taxas condominiais;
• Impor multas, se necessárias;
• Exercer funções inerentes à administração condominial.

O que é abuso de poder?

Conceitualmente, de acordo com a Lei Federal nº 4898, de 1965, o abuso de poder é visto como a postura abusiva de uma autoridade pública no exercício de suas funções.
Nesse sentido, quando um agente público limita os direitos civis de alguém — como os de ir e vir e de se associar livremente — ou quando ele expõe a pessoa a constrangimentos, a situações vexatórias ou de dano patrimonial ou moral (entre outras situações abusivas), ele está cometendo abuso de poder.
O síndico não é uma autoridade pública. Porém, de maneira análoga, se ele se torna abusivo no exercício das atribuições que a ele são conferidas, ele também está cometendo uma espécie de abuso de poder.

O que fazer diante do abuso de poder de síndico?

Ainda que tenha a atribuição de exercer as funções já mencionadas acima, o síndico é uma pessoa como outra qualquer, a quem é delegada, pela coletividade, a função de administrar e de representar legalmente o condomínio.
Portanto, como qualquer pessoa, ele pode ser submetido a todas as sanções legais previstas para quem comete infrações penais ou do Código Civil. Em outras palavras, isso significa que o síndico abusivo pode ser acionado judicialmente — inclusive por danos morais —, se transgredir as normas legais.
Além disso, como o poder atribuído a ele é dado pelos condôminos, esse poder pode ser cassado. Para tanto, basta que pelo menos um quarto dos condôminos se reúna em assembleia para votar a substituição do síndico. Se 50% dos presentes mais um decidirem pela substituição, ela será feita.
No entanto, antes de tomar qualquer medida mais radical e se a situação abusiva permitir, é interessante notificar o síndico formalmente sobre a conduta imprópria que ele vem mantendo. Assim, cria-se a oportunidade de ele mudar o próprio comportamento, sem a necessidade de maiores desgastes.
A notificação deve se ater aos fatos abusivos e evitar juízos de valores quanto à pessoa do síndico. Todavia, caso a notificação não seja suficiente e o abuso permaneça, é hora de agir sob o amparo da lei.

O que não deve ser tolerado?

Desde que seja eficiente no exercício das atribuições que a ele são conferidas, o síndico não precisa ser a pessoa mais simpática do mundo. Contudo, é essencial que ele não ultrapasse os limites impostos pela lei.
Portanto, o síndico que se torna ofensivo — aquele que grita e ofende, que expõe as pessoas a constrangimentos, que interfere na vida privada dos condôminos, entre outras formas de agressão — não deve ser tolerado.
Agora que você já sabe o que fazer diante do abuso de poder de síndico, que tal assinar nossa newsletter? Aproveite e faça download do aplicativo Condlink!

Cobrança de multa por atraso no pagamento e a Ilegalidade dos descontos por pontualidade

A cada dia torna-se mais comum a prática de fornecedores de produtos e serviços que utilizam como incentivo ao incremento das vendas a concessão de “descontos” no preço ofertado, caso o adquirente realize o pagamento até a data do vencimento. Geralmente, no próprio boleto de cobrança, lemos a informação impressa: “desconto de X reais no caso de pagamento até a data Y”. É o chamado “desconto por pontualidade”.
Ocorre que algumas empresas têm se utilizado deste mecanismo com o intuito de fraudar a legislação, de modo a aumentar a multa aplicável, no caso de atraso no pagamento. É que o § 1º do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor prevê que as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações, no seu vencimento, não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.
Assim, numa situação hipotética, digamos que o preço de determinado serviço seja de R$ 500,00 (quinhentos reais). Para angariar o cliente, o fornecedor vende o serviço como se o preço fosse de R$ 700,00 (setecentos reais) dizendo ao consumidor que, se pagar até o vencimento, receberá desconto, pagando os mesmos R$ 500,00 (quinhentos reais), valor que corresponde realmente ao preço do serviço.
Ocorre que, acontecendo o atraso no pagamento, ainda que seja de um único dia, o consumidor teria que pagar além do preço do serviço, a diferença entre os dois valores. E ainda mais, a multa moratória incidiria sobre o valor maior, causando mais prejuízo ao cliente.
Em outras palavras, caso fosse aceita tal prática, se o consumidor pagasse a obrigação depois da data fixada, estaria sujeito à multa pelo atraso (2%) e também teria aumento no encargo que corresponderia ao suposto desconto por pontualidade, ou seja, seria penalizado duas vezes, o que não se pode admitir.
Diante deste quadro, esta prática tem sido considerada verdadeira burla ao § 1º do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor, na medida que impõe ao adquirente de produtos e serviços, de maneira oculta, o pagamento de uma multa maior que aquela prevista em lei.
Portanto, o chamado desconto por pontualidade nada mais é que uma penalidade, geralmente altíssima, por eventuais atrasos ocorridos, sendo inadmissível a sua cumulação com a multa moratória, pois ambos possuem o mesmo fato gerador, ou seja, a mora do contratante. No caso de atraso no pagamento de alguma obrigação, o consumidor de produtos e serviços não poderá arcar com multa superior a 2%, correção monetária e juros de 1% ao mês, desde o vencimento da obrigação.

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Waldemar Ramos Junior, advogado, autor de artigos, livros e vídeos na área do Direito Previdenciário, Trabalhista, Civil e Família. Divulga periodicamente vídeos no canal do YouTube Saberalei conteúdos em diversas mídias sociais inclusive no iTunes onde conduz um Podcast de vídeo intitulado Dicas Jurídicas.

Fernando Augusto Zito* Abono de Pontualidade, pode????

Por Fernando Augusto Zito*

A melhor e mais abalizada doutrina sobre direito condominial, representada nesse caso pelo Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça JOÃO BATISTA LOPES, em sua obra “CONDOMÍNIO”, 8ª edição revista, atualizada e ampliada, já em conformidade com o novo Código Civil, pela Editora RT, pagina 161, preleciona:

“[...] Discute-se, porém, se é legítimo o chamado “abono pontualidade”, isto é, a concessão de desconto especial  para os condôminos que pagarem a cota até a data do vencimento.Trata-se de expediente que se insere entre as chamadas “sanções premiais”, isto é, vantagens destinadas a estimular a pontualidade dos devedores, mas que esbarra no sistema adotado pela lei condominial para a cobrança das despesas de condomínio. Com efeito, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos,  nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade.Ora, o chamado “abono impontualidade” significa redução do valor que está sujeito o condômino, o que a lei não permite.De outro lado, a admissibilidade desse “prêmio” implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem – além da multa devida -, o que não pode ser admitido.[...]”

Nesse sentido, comungando da opinião do jurista é o entendimento firmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme reproduzimos em recente julgado:

“9124873-12.2006.8.26.0000   Apelação / Despesas Condominiais   Relator(a): Edgard Rosa  Comarca: São Paulo  Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado  Data do julgamento: 11/08/2010  Data de registro: 27/08/2010  Outros números: 1040804/7-00, 992.06.001489-9  Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - FASE DE CONHECIMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM - PRECEDENTES DO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO - VEDAÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELA RELATIVO AO CHAMADO ABONO- PONTUALIDADE (20%) - COBRANÇA DE PARCELAS FUTURAS - INCIDÊNCIA DO ART. 290 DO CPC.

Recurso parcialmente provido. Ementa Agravo. Recurso especial. Condomínio. Ação de cobrança. Condenação. Prestações vincendas periódicas. Inclusão na condenação 'enquanto durar a obrigação'. CPC, Art. 290. - A regra contida no Art. 290, do CPC, em homenagem a economia processual, incide em relação às cotas de condomínio. Ementa Ação de cobrança. Cotas de condomínio. Prestações periódicas. Art. 290 do Código de Processo Civil. Precedentes da Corte.

1. Como assentado em precedentes da Corte, a regra do art. 290 do Código de Processo Civil é salutar, aplicando-se, sem dúvida, no pagamento das cotas de condomínio.
2. Recurso especial não conhecido. Ementa PROCESSO CIVIL. PEDIDO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PARCELAS VINCENDAS. PEDIDO EXPRESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO, "ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO". CPC, ART. 290. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.

Fundamentou a decisão o Relator do v. Acórdão com o seguinte entendimento:

“O abono-pontualidade, que se quer cobrar, não é admissível. Tal cláusula de aparente incentivo à pontualidade não é lícita, pois na verdade dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § Io, do Código Civil. O controle do Tribunal é possível, ante a insurgência do devedor e por se tratar de estipulação nula de pleno direito, dada a excessiva onerosidade imposta ao condômino e considerando que a prática encerra, na verdade, meio de burlar a legislação que limita a multa aplicada pela mora.”

Ainda no mesmo sentido outro julgado do mesmo Tribunal de Justiça:

1178775008   Apelação Sem Revisão   Relator(a): Walter Cesar Exner  Comarca: Guarulhos  Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado  Data do julgamento: 18/09/2008  Data de registro: 25/09/2008  Ementa: Despesas condominiais. Cobrança. Abono de pontualidade. Disfarce de multa moratória acima do limite estabelecido pelo artigo 1.336, § 1o, do Código Civil. Norma de ordem pública. Ausência de ofensa ao ato jurídico perfeito. Cumulação com penalidade por atraso. Impossibilidade. Bis in idem. Prazo anotado pelo art. 475-J do CPC. Termo a quo na ciência do devedor quanto ao término da fase de conhecimento, por qualquer meio lícito. Apelação parcialmente provida, com observação.

Por fim, reportamo-nos à orientação do SECOVI-SP: (http://www.secovi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas-direito-civil/)

6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

De modo que, diante de todo o exposto, desaconselhamos o chamado “abono pontualidade” ou qualquer outra forma de incentivo para pagamento antecipado das cotas condominiais, que envolva o valor da cota em si. Nada impede, porém, que o condomínio, pense em outra forma de premiação, por exemplo, como já tivemos a oportunidade de testemunhar em outros prédios, sortear entre os condôminos que não atrasem o pagamento da cota condominial, ou, o adiantem, durante todo o ano, um “presente” do condomínio, como um eletrodoméstico, eletroeletrônico, viagem, etc., desde que, doado pelos moradores, sem custo adicional para o condomínio. Há até quem consiga esse tipo de coisa com patrocinadores como prestadores de serviços, por exemplo.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios e Sócio da Rachkorsky Advogados.

Conselho Fiscal

CONSELHO FISCAL

O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral.

O que a Lei diz Novo Código Civil:  "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória.

Pode

• Auditar e fiscalizar as contas do condomínio
• Aletar o síndico sobre eventuais irregularidades
• Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral.
• Os membros podem eleger o presidente conselho
• Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio
• Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio

Não pode

• Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários
• Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio
• Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico
• Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões

https://www.sindiconet.com.br

LEI COMPLEMENTAR Nº 1.257, DE 06 DE JANEIRO DE 2015

Institui o Código estadual de proteção contra Incêndios e Emergências e dá providências correlatas

O GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO:
Faço saber que a Assembleia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei complementar:

CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Artigo 1º - Fica instituído o Código Estadual de Proteção Contra Incêndios e Emergências com o objetivo de sistematizar normas e controles para a proteção da vida humana, do meio ambiente e do patrimônio, estabelecendo padrões mínimos de prevenção e proteção contra incêndios e emergências, bem como fixar a competência e atribuições dos órgãos encarregados pelo seu cumprimento e fiscalização, facilitando a atuação integrada de órgãos e entidades.
Artigo 2º - Para fins desta lei complementar considera-se:
I - Sistema: a estrutura de atendimento de Segurança Contra Incêndios e Emergências no Estado de São Paulo;
II - Serviço: o Serviço de Segurança Contra Incêndios e Emergências;
III - Bombeiros Civis:
a) Bombeiros Públicos Municipais: os servidores públicos municipais, designados para esse fim, preparados e credenciados pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo - CBPMESP, com o objetivo de cooperar na prestação dos serviços de bombeiros, nos termos da legislação vigente;
b) Bombeiros Públicos Voluntários: pessoas físicas que prestam atividade não remunerada, em caráter honorífico, com objetivos cívicos e sociais, preparados e credenciados pelo Corpo de Bombeiros, com o objetivo de cooperar na prestação dos serviços de bombeiros, nos termos da legislação vigente;
IV - Carga de Incêndio: soma das energias caloríficas possíveis de serem liberadas pela combustão completa de todos os materiais combustíveis contidos em um espaço, inclusive o revestimento das paredes, divisórias, pisos e tetos;
V - Infrator: o proprietário, o responsável pelo uso, o responsável pela obra ou o responsável técnico, pessoa física ou jurídica, da edificação e áreas de risco que descumpre as normas previstas nas legislações aplicáveis;
VI - Sistema de Comando: gestão padronizada de ocorrências, conforme princípios definidos pelo CBPMESP, para respostas a qualquer tipo de emergência ou operação, o qual permite que as instituições envolvidas adotem uma estrutura organizacional integrada ajustada às demandas simples ou complexas.
Artigo 3º - As exigências de segurança contra incêndios das edificações e áreas de risco são estabelecidas no Regulamento de Segurança Contra Incêndio das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo e respectivas Instruções Técnicas, aplicando-se subsidiariamente a legislação municipal correlata.

CAPÍTULO II
DAS COMPETÊNCIAS E ATRIBUIÇÕES

Artigo 4º - O Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo - CBPMESP, instituição permanente, organizada com base na hierarquia e na disciplina, em conformidade com as disposições previstas na legislação vigente, destina-se a realizar serviços e atividades de bombeiros no território do Estado de São Paulo.
Artigo 5º - Compete ao CBPMESP:
I - prevenir, combater e extinguir incêndios;
II - realizar operação de combate a incêndios e outras emergências em portos, aeroportos, embarcações e aeronaves, respeitada a legislação federal;
III - realizar busca, resgate e salvamento, nos casos de desastres, calamidades e outras situações de emergência;
IV - exercer as atividades de prevenção e proteção de afogados por meio do serviço de guarda-vidas em locais públicos identificados como áreas de interesse dos serviços de bombeiros, respeitada a legislação federal;
V - realizar pesquisas em casos de incêndios e explosões, respeitadas as atribuições e competências de outros órgãos;
VI - estabelecer normas complementares para a efetiva execução dos objetivos previstos nesta lei complementar;
VII - planejar, coordenar e executar as atividades de análise de projetos e fiscalização das instalações e áreas de risco concernentes ao Serviço;
VIII - advertir, notificar e multar o infrator, e comunicar o setor de fiscalização das prefeituras municipais a respeito das obras, serviços, habitações e locais de uso público ou privado que não ofereçam condições de segurança às pessoas e ao patrimônio;
IX - credenciar as escolas e empresas de formação de bombeiros civis, guarda-vidas e congêneres, respeitada a legislação federal;
X - credenciar bombeiros civis, guarda-vidas e congêneres, respeitada a legislação federal;
XI - cadastrar os responsáveis técnicos que atuam nos processos de regularização das edificações e áreas de risco junto ao Corpo de Bombeiros;
XII - executar as atividades de defesa civil;
XIII - fixar diretrizes para o planejamento, coordenação e execução das atividades de educação pública nos serviços de bombeiros, com foco na prevenção, na redução de incêndios, acidentes e vítimas;
XIV - planejar e supervisionar, junto às concessionárias dos serviços de água, a instalação de hidrantes públicos;
XV - estabelecer, difundir e fomentar o emprego da doutrina e dos princípios do Sistema de Comando, indicado no inciso VI do artigo 2º desta lei complementar, nos termos da legislação vigente;
XVI - fiscalizar as edificações e áreas de risco com o objetivo de verificar o cumprimento das medidas de segurança contra incêndios e emergências previstas no Regulamento.
Artigo 6º - O CBPMESP, excepcionalmente e mediante autorização do Chefe do Poder Executivo, em razão de pedido de ente interessado, poderá realizar suas atividades fora da circunscrição do território do Estado de São Paulo no exercício de suas missões legais.

CAPÍTULO III
DO SISTEMA E DO SERVIÇO DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS E EMERGÊNCIAS

SEÇÃO I
DO SISTEMA 

Artigo 7º - O Sistema, de que trata o inciso I do artigo 2º desta lei complementar, é coordenado pelo CBPMESP, de acordo com normas específicas, e pode atuar em conjunto com Bombeiros Públicos Municipais e Bombeiros Públicos Voluntários, quando necessário.
Artigo 8º - O Sistema poderá utilizar os serviços congêneres prestados por bombeiros civis, brigadistas de incêndio, guardavidas e similares, cujas características de suas atividades ou de seus estatutos sociais ou regulamentos tenham por objeto a prestação de serviços e atividades de bombeiros, nos termos da legislação vigente.
Artigo 9º - Redes Integradas de Emergência ou Planos de Auxílio Mútuo podem ser criados, em apoio às atividades operacionais do CBPMESP, com o objetivo de atender emergências, de acordo com peculiaridades locais.

SEÇÃO II
DO SERVIÇO

Artigo 10 - O Serviço, de que trata o inciso II do artigo 2º desta lei complementar, é desenvolvido nas formas preventiva e emergencial.
Artigo 11 - A atuação preventiva do Serviço dar-se-á por meio de atividades de educação pública e de providências concretas de prevenção.
§ 1º - As atividades de educação pública são realizadas junto à comunidade por meio de programas educacionais, campanhas de prevenção e outras ações educativas.
§ 2º - As providências concretas de prevenção consistem na aplicação das medidas de segurança contra incêndio das edificações e áreas de risco, sendo realizadas por meio de análises e de vistorias, conforme prescrições contidas no Regulamento.
Artigo 12 - A atuação emergencial consiste na intervenção operacional do Serviço em decorrência de incêndios, desastres e outras emergências.
Artigo 13 - Na atuação operacional emergencial:
I - poderá ser requisitado o uso de propriedade particular, assegurada a indenização por eventuais perdas e danos;
II - devem ser adotadas medidas necessárias à preservação da integridade de pessoas, do meio ambiente e do patrimônio.
Artigo 14 - O exercício do comando operacional nas atuações emergenciais do Sistema, respeitadas as atribuições e competências de outros órgãos, caberá ao militar do CBPMESP de maior posto ou graduação que estiver empenhado na ocorrência, o qual atuará como Comandante da Emergência.
Parágrafo único - Os órgãos e entidades que forem acionados e participarem das emergências referentes ao Serviço devem atuar de forma integrada e harmônica.
Artigo 15 - Quando a situação justificar, pelo risco iminente ou potencial à vida ou à integridade física de pessoas, o militar do CBPMESP poderá interditar temporariamente o local e de imediato comunicar o setor de fiscalização das prefeituras municipais para fins de embargo da obra ou interdição da edificação, estabelecimento ou atividade, bem como advertir, notificar ou multar o proprietário ou responsável a cumprir as exigências apresentadas.

SEÇÃO III
DA SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS E EMERGÊNCIAS

Artigo 16 - A Segurança Contra Incêndios e Emergências, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, será exercida pelo CBPMESP, na forma desta lei complementar.
Artigo 17 - As edificações e áreas de risco serão classificadas em função das características arquitetônicas, da Carga de Incêndio e da natureza das ocupações.
Artigo 18 - As edificações e áreas de risco serão dotadas, de acordo com os respectivos riscos e ocupações, das seguintes medidas gerais de segurança contra incêndios e emergências:
I - restrição ao surgimento de incêndio;
II - detecção e alarme;
III - saída de emergência;
IV - acesso e facilidades para as operações de socorro;
V - proteção estrutural em situações de incêndio;
VI - administração da segurança contra incêndio;
VII - extinção e controle de incêndio.
Artigo 19 - As medidas gerais de segurança contra incêndios e emergências têm os seguintes objetivos:
I - proteger a vida dos ocupantes das edificações e áreas de risco, em caso de incêndio;
II - dificultar a propagação do incêndio, reduzindo danos ao meio ambiente e ao patrimônio;
III - proporcionar meios de controle e extinção do incêndio;
IV - dar condições de acesso para as operações do Sistema;
V - proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco.
Artigo 20 - As medidas gerais de segurança contra incêndio e emergências, bem como aquelas a serem adotadas por ocasião da construção, reforma, mudança de ocupação ou de uso, ampliação de área construída, aumento de altura da edificação e regularização das edificações ou de áreas de risco, serão disciplinadas mediante a elaboração de Instruções Técnicas pelo Corpo de Bombeiros, que integram o Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo.
Artigo 21 - A fiel execução e instalação das medidas de segurança contra incêndios e emergências, projetadas de acordo com as Instruções Técnicas que integram o Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo, são de competência do responsável técnico e do responsável pela obra.
Artigo 22 - Nas edificações e áreas de risco é de inteira responsabilidade do proprietário ou usuário, a qualquer título:
I - utilizar a edificação de acordo com o uso para o qual foi projetada;
II - adotar as providências cabíveis para a adequação da edificação e das áreas de risco às exigências das Instruções Técnicas que integram o Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo.
Artigo 23 - O proprietário do imóvel ou o responsável pelo uso é obrigado a manter as medidas de segurança contra incêndio em condições de utilização, providenciando sua adequada manutenção, estando sujeito às penalidades da legislação em vigor, sem prejuízo das responsabilidades civis e penais cabíveis.

CAPÍTULO IV
DA FISCALIZAÇÃO

Artigo 24 - A fiscalização das edificações e áreas de risco, por meio de vistorias técnicas com o objetivo de verificar o cumprimento das medidas de segurança contra incêndios e emergências, previstas na legislação em vigor, se realizará mediante:
I - solicitação do proprietário, responsável pelo uso, responsável pela obra ou responsável técnico;
II - planejamento próprio do CBPMESP ou em cumprimento à requisição de autoridade competente.
§ 1º - Para a execução das atividades indicadas no “caput” deste artigo, os militares do CBPMESP devem estar devidamente capacitados e munidos de ordem de fiscalização.
§ 2º - Na vistoria, os militares do CBPMESP terão a prerrogativa de adentrar o local, obter relatórios ou informações verbais sobre a edificação, estrutura, processos, equipamentos, materiais e sobre o gerenciamento da segurança contra incêndios e emergências, sem interrupção das atividades inerentes aos estabelecimentos.

CAPÍTULO V
DAS INFRAÇÕES, PENALIDADES E RECURSOS ADMINISTRATIVOS

Artigo 25 - Constitui infração o descumprimento de quaisquer medidas de segurança contra incêndios e emergências previstas nesta lei complementar.
Artigo 26 - As infrações às disposições desta lei complementar, bem como às normas, aos padrões e às exigências técnicas, serão objeto de autuação pela autoridade competente do CBPMESP e comunicação ao setor de fiscalização das prefeituras municipais, levando-se em conta o grau de risco:
I - à vida;
II - ao patrimônio;
III - à operacionalidade das medidas de segurança contra incêndios e emergências.
Artigo 27 - As penalidades aplicáveis nos casos de infrações às disposições desta lei complementar e do Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo são:
I - advertência escrita;
II - multa;
III - cassação das licenças do Corpo de Bombeiros.
§ 1º - A advertência escrita de que trata o inciso I deste artigo será aplicada quando constatado, na primeira vistoria, o descumprimento desta lei complementar ou do Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo, devendo ser estipulado prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, prorrogáveis por igual período, para cumprimento das exigências.
§ 2º - O descumprimento das exigências no prazo de que trata o § 1º deste artigo implica imposição de multa.
§ 3º - A multa de que trata o inciso II deste artigo poderá ser aplicada:
1 - de acordo com a gravidade da infração, segundo os critérios indicados no artigo 26 desta lei complementar;
2 - nos valores de 10 (dez) a 10.000 (dez mil) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo - UFESPs. Em caso de reincidência aplicar-se-á a multa em dobro.
§ 4º - As penalidades previstas nos incisos I e II deste artigo serão aplicadas sem prejuízo da eventual cassação das licenças do Corpo de Bombeiros.
§ 5º - O pagamento da multa não exime o infrator do cumprimento das exigências deste Código e das medidas previstas no Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco no Estado de São Paulo.
Artigo 28 - Contra a aplicação das penalidades caberá recurso, a ser interposto perante órgão colegiado do CBPMESP, assegurados o contraditório e ampla defesa.
§ 1º - Da decisão que mantiver a penalidade caberá em última instância recurso ao Comandante do CBPMESP.
§ 2º - O procedimento a ser adotado para a interposição de recursos, bem como a criação do órgão colegiado referido no “caput” deste artigo, serão estabelecidos por ato do Comandante do CBPMESP.

CAPÍTULO VI
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 29 - Fica o Poder Executivo autorizado a criar o Fundo Estadual de Segurança contra Incêndios e Emergências - FESIE, destinado ao reequipamento, modernização e expansão dos serviços de bombeiros, bem como à universalização dos conhecimentos do ensino e da pesquisa nessa área.
§ 1º - O FESIE ficará vinculado à Secretaria da Segurança Pública.
§ 2º - Constituem recursos do FESIE:
1 - as dotações orçamentárias próprias;
2 - o produto da arrecadação:
a) das multas previstas nesta lei complementar;
b) de taxas decorrentes das atividades de segurança contra incêndios e emergências;
3 - as doações de pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, nacionais, estrangeiras ou multinacionais;
4 - outros recursos que forem atribuídos ao FESIE.
§ 3º - A administração do FESIE será realizada por um Conselho Gestor, que será presidido pelo Comandante do CBPMESP e contará com a participação da sociedade civil.
§ 4º - O funcionamento e as demais normas de administração do FESIE serão previstas em seu regimento interno.
Artigo 30 - Esta lei complementar entra em vigor em 180 (cento e oitenta) dias da data de sua publicação.
Palácio dos Bandeirantes, 6 de janeiro de 2015.
GERALDO ALCKMIN
Alexandre de Moraes
Secretário da Segurança Pública
Renato Villela
Secretário da Fazenda
Edson Aparecido dos Santos
Secretário-Chefe da Casa Civil
Publicada na Assessoria Técnico-Legislativa, aos 6 de janeiro de 2015.

A individualização de água em apartamentos

A individualização de água em apartamentos é com certeza uma medida que resolve esse, e outros tipos de problemas de um condomínio. Este sistema consiste em instalar hidrômetros individuais para cada residência, e com isso cada morador terá controle da quantidade que utiliza. Se caso o condômino venha a cometer exageros, acabará pagando individualmente por eles, ao mesmo passo em que se economizar, sentirá a diferença no bolso.

Outros benefícios também se tornam possíveis com a individualização de água em apartamentos, confira:

• A diminuição gradual do desperdício de água, uma vez que cada um é responsável pelo seu uso;
• A detecção mais rápida e precisa de algum tipo de vazamento dentro das residências, e também nas áreas comuns do prédio;
• Redução de atritos e aumento da satisfação dos moradores;
• Valorização do apartamento tanto para venda como para locação, pois a melhoria é realizada não apenas nas instalações, mas também na convivência;

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Abono por pontualidade - STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 873.608 - DF; RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE. DJ 16/03/2016

Abono por pontualidade

Alguns condomínios habitualmente condicionam seus condôminos ao chamado desconto ou abono pontualidade, trata-se de um desconto concedido àqueles que pagam suas taxas condominiais até a data de vencimento. Ultrapassado este período o valor da taxa condominial é acrescido do tal desconto, isto é, passa a ter valor diferenciado para os inadimplentes, além da cobrança de juros e multa de 2%.

Entretanto, muitos síndicos e administradores desconhecem que quando há cumulação do desconto pontualidade com a multa por inadimplência ocorre dupla penalização do condômino, o que é vedado, pois nitidamente ilegal. Ainda, o valor para cobrança da inadimplência é aquele previsto com o “desconto”:

"Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência”(TJSC, Apelação Cível n. 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-2015).

Abaixo, segue explanação do Ministro do Superior Tribunal de Justiça Marco Aurélio Bellizze em recente decisão sobre o tema:

“Geralmente quando se fala em ‘desconto de pontualidade’, esse instituto é tratado como gênero. Contudo, vislumbram-se nele duas espécies/circunstâncias distintas: o desconto de pontualidade propriamente dito, e o desconto em razão de antecipação do pagamento das despesas condominiais.

Na verdade, o desconto de pontualidade seria gênero, do qual o desconto por antecipação seria espécie. Melhor esclarecendo, o desconto advindo do pagamento por antecipação seria aquele pelo qual o condomínio, após aprovação, estabelece, por exemplo, que a taxa condominial terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de determinado percentual ou de um valor fixo se o pagamento for realizado até o terceiro dia útil do mês de referência, por exemplo. Nesse caso, se o condomínio efetua o pagamento de forma adiantada, de fato, é beneficiado com o pagamento a menor, mostrando-se esse desconto verdadeiro, real. Caso efetue somente a partir do terceiro dia do mês de referência até o dia 10, deverá pagar o valor normal. Essa espécie de desconto por antecipação é perfeitamente admitida e nela não se vislumbra nenhuma irregularidade.

Entretanto, há casos outros em que o condomínio estipula, por exemplo, que o condômino poderá auferir um desconto de determinado valor se realizar o pagamento das despesas condominiais até o dia de seu vencimento. Passado, porém, um dia após o vencimento e não efetuado o pagamento, pode o condomínio cobrar do condômino não só o valor normal fixado para a taxa de condomínio - sem o denominado desconto de pontualidade -, como também juros de mora em virtude do inadimplemento e da multa de até 2% sobre o débito em razão do atraso, como preconizado no parágrafo 1º do art. 1.336.

Nessa última hipótese, o valor apontado como desconto pela pontualidade não seria mais do que uma forma disfarçada de fixação de multa exorbitante pelo atraso no pagamento da taxa condominial, pois no caso de inadimplência, o condômino seria duplamente penalizado, pois deverá pagar o valor fixado para a taxa mais a multa de 2%. Evidentemente, isso implica em duplicidade da multa incidente sobre um mesmo fato gerador, o que não se mostra lícito.

Ou se aplica o desconto ou a multa moratória, jamais as duas. Na realidade, nessa última hipótese, o valor real da taxa condominial é aquela estabelecida com desconto, e não o valor cheio, visto que o condomínio não pode contar com aquele acréscimo em sua contabilidade, já que existe a possibilidade de todos os condôminos pagarem na data do vencimento, beneficiando-se do cogitado ‘desconto’. (STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 873.608 - DF; RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE. DJ 16/03/2016).”

Portanto, a prática do desconto pontualidade quando visa penalizar o inadimplente com acréscimo do desconto e cumulação com multa por inadimplência sobre a taxa condominial, após o vencimento desta, é ilegal. Assim, o condomínio deve evitá-la a fim de se resguardar de possível demanda judicial para devolução dos valores cobrados indevidamente.

Ainda, todas as disposições, práticas e formas de cobrança acerca da contribuição condominial devem estar previstas em convenção, e na omissão desta decididas em assembleia conforme o quórum exigido.

Morgana Schoenau da Silva – OAB/SC 34.633