TEORIA GERAL DOS CONTRATOS - FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Distinção entre pacto e contrato

            O pacto é a cláusula que se opõe a certos contratos para conferir aspecto especial, podemos entender que a expressão pacto significa designar um contrato acessório, como por exemplo a cláusula da retrovenda.

            Em sua essência não existe distinção entre estas duas expressões.

Formação dos Contratos

Fundamentação legal dos art. 427 ao 480. CC.

Elementos Essenciais à Formação do Contrato

            O acordo de vontade é o requisito essencial à existência do contrato, que poderá ser expressa de forma escrita, falada ou mesmo se utilizando mímica.

Observação: O silêncio, em regra, não é declaração de vontade tácita, contudo existe caso em que o silêncio é declaração de vontade, como por exemplo o art. 539, CC.

Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.

            Ou em outros casos que as circunstâncias ou uso lhe atribuam este efeito.

Fases

1.     Negociação Preliminares

2.     Proposta ou Policitação

3.     Contrato Preliminar

4.     Contrato Definitivo

Observação: Nos contratos reais, para consolidarem a sua existência, exige-se a entrega da coisa.

Negociações Preliminares

            Sem previsão legislativa, esta fase recebe o nome de anti-contrato, não é um compromisso de compra e venda, não é uma proposta, é conhecido como acordo de cavalheiros. Podemos chamar de período pré-contratual.

            Esta fase não vincula as partes, contudo existem situações que poderá levar a responsabilidade civil:

a)     Induzimento à crença de que o contrato se realizaria;

b)     Prejuízo;

c)     Desistência sem justo motivo

Observação: No CDC a fase de negociações preliminares é vinculante nos termos do art. 48, CDC.

Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

            A dúvida é se o acordo de cavalheiros for rompido?

            Duas correntes doutrinárias:

1)     Não há quebra da boa-fé objetiva, não há vinculo entres as partes, pois estamos diante de uma ceara extracontratual. Caio Mário, Maria Helena Diniz. (Art. 422, CC)

2)     A outra corrente é pela vinculação.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Fase de Proposta ou Policitação

            Quer contratar comigo? Sim ou não.

Atenção: Não confundir esta fase com a fase de proposta do CDC, no CC art. 427, são legislações diferentes, no CDC art. 30 até 38 a proposta se transforma em oferta, neste caso a proposta sempre vincula, ressalvado as hipóteses da boa fé objetiva.

Partes para formação contratual

            Legislação: art. 427 ao 435, CC

1)     Proponente, policitante ou solicitante

2)     Oblato, policitado, solicitado

Observação: Oblato tido determinado ou determinável (ver art. 429, CC)

            Se a resposta for não, não há contrato a proposta foi refugada. Contudo se a resposta for sim, desde que (....); muda-se as figuras/inversão de papeis. Como fica a proposta? Ela é sempre de quem a faz e sempre vincula, salvo as exceções (previsão de lei). A proposta não pode ser solta, aberta desta forma deve ser séria, clara, precisa e definitiva (art. 427), CC

Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

          A proposta, para ser válida, deve ser completa (conter cláusulas essenciais ao negócio), séria e dirigida a pessoa determinada ou determinável.

Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.

Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada.

            Dois tipos de situações distintas:

1)     Proposta entre as pessoas presentes

2)     Proposta entre pessoas ausentes

            Art. 428, CC

Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:

I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;

II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;

III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;

IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.

            Jogo de perguntas e respostas. De um lado: quer contratar comigo? E outro somente pode responder sim ou não.

Princípio da Irrevogabilidade da Proposta

            Em regra, a proposta é obrigatória, sendo vedado a revogação unilateral pelo proponente. Contudo, este princípio é mitigado:

a)     O policitante ressalva que a proposta não é definitiva (art. 427, CC) e no caso de propostas abertas temo o art. 429, CC.

b)     A falta de obrigatoriedade está contida na natureza do negócio, quando aberta ao pública a proposta, por exemplo, estará condicionada a disponibilidade de estoque (descritas no art. 428, CC).

Contrato Preliminar

            O contrato preliminar: arts. 462 ao 466, CC

            Os efeitos jurídicos são maiores, se utiliza o instituto do sinal (arras), a arras confirmatórias (art. 418 ao 419, CC) e a arras penitenciárias (art. 420, CC). Sendo que seus efeitos são diferentes. Nas arras penitenciais, deve ter previsão no contrato. As arras confirmatórias não são passíveis de arrependimento.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Requisitos (art. 462, CC)

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

1)     Seriedade

2)     Ausência de cláusula de arrependimento

3)     Registro do contrato (art. 463, CC parágrafo único): cartório de título e documentos quando o objeto for móvel

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Efeitos/Objetivos

Objetivos do compromisso são basicamente 3:

a.      Força coercitiva – art. 464, CC (possibilidade de adjudicação compulsória)

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

b.     Possibilidade de pleitear perdas e danos (art. 462, CC)

Doutrina: Maria Helena Diniz existe duas modalidades de compromisso:

a)     Art. 466, CC compromisso unilateral, dever que somente uma parte tem de realizar o contrato.

b)     Contrato bilateral – previsão art. 464, CC – as partes têm o dever de concluir o contrato.

Observação: Súmula 293 STJ (A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.)

Contrato de compromisso de imóvel registrado e não registrado

            Dispositivos legais:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Crítica: Parágrafo único – questão de construção do artigo -

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Compromisso de compra e venda de imóvel não registrado:

A)          Art. 463, CC: ação de obrigação de fazer.

B)          Art. 464, CC: alternativa se a parte não fizer o que o juiz estipulou no prazo determinado, teremos a adjudicação compulsória (Súmula 239, STJ).

C)          Caso não haja interesse, poderá pleitear perdas e danos.

Compromisso de compra e venda registrado

a)     Art. 1917 e 1418, CC – direito de adjudicação compulsória do bem. Efeito erga omnes conferindo maior efetividade e garantia.

Art. 1.917. O legado de coisa que deva encontrar-se em determinado lugar só terá eficácia se nele for achada, salvo se removida a título transitório.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Com registro	Sem registro
Compromisso de compra e venda registrado na matrícula do imóvel	Contrato de compra e venda não registrado na matrícula do imóvel
Obrigação de dar com efeito erga omnes	Obrigação de fazer com efeito inter partes
Ação de dar coisa	Ação de obrigação de fazer

Fase Definitiva

            A força vinculativa plena:

a)           Adimplemento

b)           Art. 389, CC

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Observação:

a)     Vícios redibitórios

b)     Revisão Judicial do Contrato

c)     Evicção

Função Social do Contrato

1.         Dispositivo tem aplicação na função social do contrato.

a.         Eficácia interna: o interesse da coletividade vem de fora para dentro. (Ex. vedação onerosidade excessiva), revisão da onerosidade excessiva, anulação do contrato por lesão ou estado de perigo, etc.

b.         Eficácia externa: é o reconhecimento da possibilidade do princípio da função social atuar fora do contrato (princípio da relatividade dos efeitos): Res inter Alios Acta exceção – efeitos perante terceiros.

Direitos Obrigações (relativo/inter partes) = não-fazer x Direitos Reais (Absoluto/Erga omnes) =não-fazer ambos os casos é o dever de abstenção. Não há distinção.