Contrato de compra e venda

Arts. 481 a 532, CC

Conceito

É o contrato (Fonte de obrigação) de compra e venda é o contrato pelo qual uma pessoa (vendedor) se compromete a transferir a outra pessoa (comprador) a propriedade de um bem móvel ou imóvel mediante o pagamento de certa quantia.

Requisitos para existência

1.     Manifestação de vontade;

2.     Finalidade negocial;

3.     Obrigatoriedade.

Pressupostos de Validade

1.     Manifestação de vontade livre e de boa-fé, ou seja, isenta de vícios;

2.     Capacidade dos contraentes;

3.     Forma prescrita ou não defesa em lei, o seja, livre desde que não seja proibida;

4.     Objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou determinável.

5.     Legitimidade de partes.

Característica

A compra e venda não transfere a propriedade; todo contrato no Brasil não transfere a propriedade, mas gera fonte de obrigações, a transferência ocorre pelo modo - tradição (entrega da coisa) no caso de bens móveis e registro para bens imóveis.

O contrato de compra e venda é apenas uma promessa de transferência.

Natureza Jurídica

1)     Bilateral/sinalagmático = gera obrigações para ambas as partes

2)     Oneroso = gera sacrífico patrimonial para ambas as partes

3)     Consensual = só se aperfeiçoa/concluído/formado no momento em que as partes entram em acordo. A entrega do bem não diz respeito a formação do contrato, diz respeito ao cumprimento do contrato/execução. Exemplo de contrato real: mútuo.

4)     Em regra, é um contrato paritário, pois existe contratos de adesão.

5)     Comutativo, como regra, (contrário de aleatório = risco), é um contrato em que as prestações guardam a relação de equivalência entre si e são conhecidas antemão pelos contratantes, não se fica na dependência do futuro. Exceptio non adimplente contratos (exceção de contrato não cumprido) só se podem alegar nos contratos comutativos ou (exceptio non rit adimplete contratos) cumpriu parcialmente o contrato.  Ordem da compra e venda: primeiro se paga e depois entrega o bem. Salvo disposição em caso contrário.

6)     Informal, em regra, a princípio não é necessário se ter um contrato escrito, principalmente no caso dos bens móveis. Quando estamos diante de bens imóveis o mínimo é por escrito, por que senão não é possível levar a registro no cartório de registro de imóveis. Pois não existe título verbal. Se o imóvel ultrapassar o valor de 30 SM é exigido a escritura. Contrato de imóveis celebrados no sistema financeiro da habitação poderá ser feito por instrumento particular. Formalidade diz respeito a forma escrita, solenidade é algo escrito e público. Art. 108, CC – se não cumprir o contrato é nulo.

7)     Impessoal – as obrigações oriundas do contrato não são extintas com a morte dos contratantes. A morte transfere as obrigações para os herdeiros.

8)     Translativo da propriedade – serve como título para transferência da propriedade

Elementos essenciais da compra e venda

Como todo e qualquer contrato as partes devem ser capazes e legitimados.

Legitimidade positiva é quando a lei permite que se faça o ato desde que haja o cumprimento de requisitos.

Legitimidade negativa é quando a lei proíbe. Exemplo: compra e venda por administradores. O curador não pode comprar bens do curatelado.

Situações especiais

1)     Venda de imóvel de pessoa casada, na compra não é exigida a venia. A venia conjugal é exigida como regra exceto no regime da separação absoluta (é apenas a separação convencional -) de bens e no regime da participação final dos aquestos e se houver cláusula de dispensa. A separação não absoluta é a separação obrigatória é a imposta no art. 1641, CC.  Súmula 377, STF separação obrigatória exige venia, separação convencional dispensa venia. A ausência da venia torna a compra e venda anulável no prazo de dois anos da dissolução da sociedade conjugal.

Se houver recusa do cônjuge na venia poderá ser solicitado suprimento judicial.

Observação: Na união estável não é necessário a venia do companheiro.

2)     Venda de ascendente para descendente (art.496, CC) Para que seja válida é necessário o consentimento dos demais descendentes e também do cônjuge. O consentimento é exigido não importando se o bem é móvel e imóvel.

Quanto ao consentimento do cônjuge em caso de separação absoluta também é dispensado. A jurisprudência do STJ, sobre a regra da anuência também sobre avós e netas.

Por que na venda é exigida e na doação não? Em regra, na doação importa em adiantamento da legitima, mediante disposição expressa a doação da parte disponível. Na compra e venda o consentimento é exigido porque não é computado n momento da sucessão. O risco é simular uma compra e venda quando é uma doação.

Atenção: Compra e venda sem o consentimento é negócio jurídico anulável art. 467, CC e doação simulada como compra e venda e negócio nulo art. 167, CC.

O negócio jurídico é anulável no prazo de 2 anos da sua celebração – art. 179, CC. (decadencial)

Atenção: a súmula 494, STF foi superada com o advento do CC/02. (prescrição de 20 anos)

Observação:

cláusula incomunicabilidade/impenhorabilidade/inalienabilidade precisam ser justificadas quando incidirem nos bens da legítima. (justo motivo).

Sub-rogação real transferir estas cláusulas para outros bens.

Jurisprudência – permite que a cláusula seja levantada em situações graves.

3)     Venda de bens sobre administração – art. 497, CC/ O art. Estabelece um rol de legitimados negativos (proibição da prática do ato) – exemplo compra e venda entre tutor e tutelado. Situações que existe um evidente conflito de interesses.

4)     Venda de bens entre cônjuges – art. 499, CC ↔ é possível, existem bens comuns e bens particulares. Bens comuns há venda é proibida e particulares a venda é permitida.

Observação: em tese a venda é possível em todos os regimes de bens desde que exista em concreto bens particulares.

Coisa – RES

A compra-venda pode ter como objeto qualquer coisa móvel ou imóvel, mas obrigatoriamente tem que ser corpórea.

Disposição = Gênero

1.     Alienação e cessão = espécies

2.     Alienação = disposição de coisas corpóreas

3.     Cessão = disposição de coisas incorpóreas

a.      Débito

b.     Uso do direito Imagem

1.     Objeto – lícito de acordo com o ordenamento jurídico (lei/moral/bons costumes/ordem pública);

2.     Possível – física

a.      Jurídica (chover no molhado)

3.     Determinado ou Determinável

                   I.          Venda de coisa futura – É permitida pelo art. 483, CC – Veículo a ser fabricado. A impossibilidade de existência da coisa torna o contrato nulo.

                 II.          Venda por amostra – É aquela em que o vendedor utiliza um exemplar/modelo do objeto que será entregue e é aceito pelo comprador. Havendo desconformidade no momento da entrega estará caracterizado o inadimplemento contratual e o comprador deverá pedir em juízo a vistoria “ad perpetuam rei memorial” que será a base para a futura ação de rescisão contratual e reparação de perdas e danos.

O silêncio no momento da entrega corresponderá a uma aceitação do objeto.

               III.          Preço – Se não houver pagamento de quantia em dinheiro o contrato de compra e venda se desfigura. Se não houver pagamento haverá doação. Se o pagamento for em bens haverá permuta.

Em regra, o pagamento deve ser feito em moeda corrente e pelo valor nominal.

Decreto-lei 8557/69 – exemplos – compra e venda internacional – importação e exportação – contrato em moeda estrangeira.

Compra e venda em moeda estrangeira ou ouro fora das hipóteses legais nula a cláusula contratual como pagamento ou indexação. STJ Contrato é valido solução: converte para o real no momento da celebração do contrato, atualizo utilizando índices oficiais até o momento do pagamento.

               IV.          Fixação do preço ao arbítrio de uma das partes – Se o preço for aberto e competir apenas uma das partes a sua estipulação o contrato será nulo. Esta condição será considerada puramente potestativa e o negócio será nulo. Quantum volam = si volam.

                 V.          Fixação do preço por terceiro = o CC permite que as partes estipulem que o preço seja fixado por terceiro. Exemplo: Corretor de imóvel fixa o peço do imóvel a venda.

Se o terceiro não cumprir o encargo ficará sem efeito o contrato salvo se acordarem o preço. Salvo se as partes acordarem o preço ou indicarem outras pessoas para tal mister.

               VI.          Fixação do preço em função de índices ou taxa de mercado – as partes podem estabelecer que o preço da coisa será fixado utilizando índices utilizados considerados validos no território nacional.

Observação: não pode ser utilizado SM para contratos em atenção do art. 7º, IV, CF.

A taxa de mercado é comum fixar o preço com base no valor da Comode em determinado dia no mercado futuro.

Se houver variação no dia deverá ser considerada a média da oscilação. (Tartuce)

             VII.          Omissão da fixação do preço – se o preço não estiver estipulado e não houver critérios para sua determinação e nem tabelamento oficial entender-se-á que o negócio será celerado com base no preço corrente utilizado pelo vendedor nas vendas habituais. Se não houver acordo entre as partes prevalecerá o termo médio.

Riscos e Despesas do Contrato

Até o momento da tradição (entrega da coisa) os riscos da coisa correm por conta do vendedor (res perit domino).

O risco quanto a preço corre por conta do comprador.

Exemplo: Venda de uma égua que ficou prenha - vendedor pode cobrar a diferença (princípio da equivalência das prestações) e se o comprador não aceitar pagar o negócio será desfeito sem que se possa apontar culpa de qualquer um dos contratantes. O contrato será extinto sem perdas e danos.

Observação: Art. 492, CC correrão por conta do comprador os casos fortuitos ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas que comumente se recebem contando, pesando, medindo ou assinalando e que já tiverem sido colocadas a sua disposição. É uma exceção ao princípio res perit domino.

Exemplo: Compra e venda de frango vivo.

Quanto a repartição das despesas compete ao comprador as de escritura e registro no que tange ao de bens imóveis e ao vendedor as despesas de tradição dos bens móveis. As partes põem estipular em sentido contrário. (art. 490, CC).

Venda ad corpus e ad mensuram

Venda as Mensuram

É aquela na qual o imóvel é adquirido estipulando-se a extensão precisa da área e o preço equivale a medida apontada/ a dimensão da coisa.

                   I.          Exemplo: Fixação do lote pelo metro quadrado.

                 II.          Exemplo: Fixação de fazenda ou sítio por hectare (equivale a 10 mil m2) ou alqueire (tem variação de região).

Se o adquirente perceber que a área comprada tem dimensão diferente da comprada terá 3 opções:

1.     Exigir complemento da área – mediante ação Ex empto ou ação ex vendido. Esta primeira solução é obrigatória caso o vendedor ainda possua área para complementação. Na impossibilidade dela, não tem área disponível, o comprador poderá livremente escolher uma das duas alternativas a seguir:

2.     Poderá exigir abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris/ação estimatória/ações edilícias);

3.     Desfazimento do negócio – ação redibitória.

A primeira medida é a solução obrigatória por consagrar o cumprimento exato do contrato.

Atenção: Se a diferença for de até 1/20 (5%) da área total anunciada presume-se que a referência as dimensões dispostas no contrato foram simplesmente enunciativas e nada poderá reclamar (princípio do desprezo do mínimo).

Esta presunção é relativa e pode ser afastada no caso concreto se provado que a diferença era relevante para o comprador.

Exemplo: compra e venda de um lote urbano que dependa da metragem para construção de uma obra.

Por outro lado, se a metragem for superior àquela contratada e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área caberá ao comprador escolher entre complementar o preço ou devolver o excesso de área.

O direito potestativo para ajuizar todas as medidas mencionadas é decadencial de um ano a contar da data do registro do título. Caso ocorra atraso na imissão da posse o prazo será contado a partir desta.

Venda ad corpus

É aquela que a área é certa e determinada é o preço é estipulado levando em consideração a situação em que se encontra a coisa e não a sua medida.

Exemplo:

1.     Compra e venda da fazenda primavera

2.     Compra e venda do apto no ed. Tal

Se houver diferença na metragem o comprador e o vendedor não poderão pleitear complemento ou redução da área ou do preço. A uma presunção absoluta de que o comprador conhecia o bem.

No caso de compra de imóvel na planta como a coisa não existia não tem cabimento a presunção de que o comprador conhecia o bem.

Observação: Não precisa constar no contrato de forma expressa a expressão venda ad corpus, o importante é que a coisa seja ratada como m corpo preciso e determinado.

O uso da expressão mais ou menos x metros é indicativo da venda ad corpus. (referência doutrinária).

Observação: quando a venda é em hasta pública o adquirente não pode reclamar da metragem. Compra em regra no estado em que se encontra, compra de risco.

Venda de bens em condomínio

Se a coisa for indivisível o condomínio (coproprietário) só poderá vender a sua parte a estranhos se antes ofereceu a condições iguais a outros condôminos. Se foi oferecida e estes recusaram o vendedor poderá oferece-la a qualquer outra pessoa.

Embora o CC refira-se a coisa indivisível a orientação do STJ é que a regra deve ser aplicada a qualquer bem em estado de indivisão, isto é, exemplo um bem divisível uma fazenda.

Atenção: Só existe direito de preferência em caso de alienação onerosa (compra e venda) não existe em caso de alienação gratuita (doação). SE for simulada uma doação para culta uma compra e venda o negócio será nulo.

O condômino preterido no seu direito de preferência poderá depositar o valor pago no prazo de 180 dias e requerer a quota alienada para si. (O judiciário aceita para tanto a ação adjudicatória, anulatória ou de preferência).

Termo inicial do prazo de 180 dias – segundo MHD o prazo começa a fluir da ciência da alienação do condômino preterido, Venosa e Carlos Roberto Gonçalves no dia da transferência da propriedade.

Observação: o direito de preferência também é aplicável aos coerdeiros (art. 504, CC) até o estado de da herança, até o momento da partilha.

1)     Direito de preferência “condôminos” ou coerdeiros

a.      Direito de preferência real

b.     Natureza real

c.      Solução buscar a coisa

2)     Direito de preferência “contrato”

a.      Direito de preferência convencional

b.     Natureza pessoal

c.      Art. 513 – 520, CC

d.     Solução indenização pelas perdas e danos

Observação: Não confundir cláusula de preferência (o exercício do direito depende da vontade do comprador de vender o bem) com a cláusula de retrovenda (não depende da vontade do comprador – o vendedor pode constrangê-lo); a ação na retrovenda é consignação em pagamento.